年度报告 | 克而瑞资管2019年度北京写字楼市场回顾与展望

CAIC 地新引力 2022-07-02

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文 | 克而瑞地新引力

资产管理研究团队

《 2019 年度北京写字楼市场回顾及展望》重磅发布！

根据 CAIC 监测显示，就整体市场而言， 2019 年北京大宗交易总成交额为 815 亿元，创近 7 年新高；租赁市场全市甲级写字楼租金持续走低，空置率环比上涨近 2 个百分点至 11.7% ，近几年来首次突破十；丽泽商务区以 61.6% 空置率位居首位。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

宏观市场：全国甲级写字楼租金及出租率普遍下行

全国重点城市办公租金情况（2016-2019）

据 CAIC 资产数据库监测显示，全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中，北京平均租金虽有一定下降，仍领跑全国；广州处于第一梯队的低位，但呈现小幅逆市上升，广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。

CAIC 监测的 15 城中， 2019 年全国甲级写字楼市场租金及出租率均为下行趋势，其中租金下跌城市占比 76% ，出租率下跌城市占比 71% 。全国近 8 成的城市租金小于 5 元/ ㎡ /天，半数以上的城市出租率高于 80% 。

CAIC 市场监测（北京）

市场：租赁市场 2019 年整体表现低迷；投资市场表现突出；租赁与投资市场差异化十分明显。
租户：新增供应、空置率双值创历史新高；租金持续下滑，市场或将进入调整周期。
业主：业主方为满足租金收益，将尽可能减少房屋空置期，寻求租金收益与出租间的平衡关系。北京写字楼市场转向「租户市场」。
板块：北京办公销售市场同比下降明显，呈现量价齐跌态势。

租赁市场：新增供应及空置率创历年新高

全市新增供应、净吸纳量及空置率

据 CAIC 资产数据库监测显示， 2019Q4 ，北京甲级写字楼市场迎来大体量供应，合计七个项目约 73.44 万平方米的新增面积交付，全年新增供应 143.94 万平方米，创历史新高。净吸纳量为 13.7 万㎡大量供应致使全市甲级写字楼的平均空置率直达 11.7% ，创历史以来新高。新增供应导致各商务区的空置率呈现出不同程度的上升。非核心商务区以丽泽为代表，受供应及区域发展中等因素影响，丽泽 61.6% 空置率位居首位。

全市核心/非核心甲级写字楼平均租金

1. 租金持续走低市场进入调整期

据 CAIC资产数据库监测显示，租金处于持续下行通道，核心商务区甲级写字楼租金环比下跌 1% ，至每平方米每天人民币 14.23 元；非核心商务区甲级写字楼平均租金至每平方米每天人民币 7.63 元，空置率环比上涨 1.94% 至 11.7% 。面对新增供应集中入市影响，市场将进入阶段性调整期。

北京19Q4重要子市场租金与空置情况

2. CAIC 预测

2020 年受北京城市规划及核心商务区整体存量的影响，非核心商务区将快速发展，有效承接外溢。

成交租户仍以金融、科技行业为主

办公租户承租面积-行业分类

从行业上来看，金融（以非银行类金融为主）需求旺盛，承租面积占比 22% 。

TMT 类行业成为仅次于金融的甲级写字楼第二大租户行业。迅速的扩张主要得益于该行业龙头企业扩张所带来的大量扩租需求。非银行金融、科技行业将成为租赁市场的中坚力量。

销售市场：北京大宗交易市场创近7年新高

北京各物业大宗交易金额

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 年北京大宗交易总成交额为 815 亿元，环比上升 45% ，创近 7 年来新高。

从物业类别上来看，写字楼依旧为投资客关注的重点，占总交易额的 52% 。但从交易金额总量来看， 2019 年或将成为北京大宗交易市场的转折点。

中关村商务区租金稳定，大宗交易热度不减，但可供交易标的较少；上地片区高科技企业众多，一定程度承接了中关村商务区的外溢需求。传统核心商务区外资活跃度较高，望京、通州、丽泽等新兴商务区吸引投资人关注；核心区的城市更新项目逐渐成为北京大宗交易的主流。

北京大宗交易内外资比例

1. 外资交易金额环比上涨 89%，达 13 年以来峰值

外资近三来比例持续上涨， 2019 年外资交易金额占比达 30% ，较去年上涨 89% ，为 13 年以来峰值。

外资的投资金额增长反映出外资对北京商业地产的未来发展仍充满信心，预计 2020 年，北京大宗交易市场仍以内资为主导，但外资占比继续保持增长态势。

2019Q4北京各行政区销售市场

2. 北京办公散售销售市场较去年下降明显量价齐跌

四季度北京办公销售市场全市成交 28.7 万㎡，环比上升 21.8% ；海淀区成为本季度成交最活跃的区域，其供应面积达 2.4 万㎡，成交面积为 8.2 万㎡，成交均价 20319 元/㎡，以价换量趋势明显；四季度丰台区成交均价最高，达 69447 元/㎡，主要为 100 ㎡以下小户型；四季度全市成交价格 22016 元/㎡，其中核心区成交均价 38099 元/㎡；非核心区成交均价 24912 元/㎡。

2019 年，北京全市办公销售市场较去年下降明显；全市供应面积同比下降 27% ，成交面积同比下跌 26% ；而成交均价则同比下降 5% 。

土地市场：涉办用地成交环比上升 156%

据 CAIC 资产数据库监测显示，四季度供应 3 幅涉办用地，共计建筑面积 52.4 万㎡，环比上升 239 %；成交4幅涉办用地，共计 16.4 万㎡，环比上 156% ；成交均价为 19440.39 元/㎡，环比上升 42.02% 。

2019Q4北京典型办公土地成交案例

未来供应

短期来看，未来一年有超百万体量的新增供应入市，若需求端无大量补足，空置率将持续走高，市场竞争加剧将带来价格的较大波动。

长期来看，未来 5 年，北京写字楼市场新增供应共计约 393 万㎡，核心商务区写字楼供应紧张状况将在一定程度上得到缓解，北京市场将迎来新的办公格局。

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